Για να μπορέσει ο κάθε Δήμος ή Κοινότητα να αξιοποιήσει την περιουσία που διαθέτει θα πρέπει να υπάρχει ένα ισχυρό σύστημα καταγραφής της ακίνητης περιουσίας του. Τα τελευταία χρόνια έχουν δημιουργηθεί διάφοροι τρόποι καταγραφής και αποτίμησης των δημόσιων και ιδιωτικών ακινήτων. Η διαχείριση και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας Δήμων είναι δύσκολή γιατί πρέπει να ξεπεράσει προβλήματα τα οποία σχετίζονται με:
- την έλλειψη πλήρους φακέλου στοιχείων ιδιοκτησίας, χρήσης ακινήτου, υφιστάμενων τυπικών ή τεχνικών περιορισμών στη χρήση τους, κλπ.,
- την έλλειψη συνεργασίας – που υπάρχει σε κάποιες περιπτώσεις – από την πλευρά του κράτους και της αγοράς, και
- τη δημιουργία ενός κατάλληλου περιβάλλοντος/συστήματος διαχείρισης των δεδομένων αυτών.
Το σύστημα απογραφής διασφαλίζει την ταυτοποίηση της ιδιοκτησίας και δίνει πληροφορίες σχετικά με την κυριότητα και τη χρήση του, καθώς και λεπτομέρειες για τη θέση, το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του. Η ποιότητα των καταχωρήσεων του συστήματος απογραφής, αποτελεί πολύ σημαντικό στοιχείο τόσο για τις εκάστοτε δημοτικές αρχές όσο και για τους κατοίκους της περιοχής, βελτιώνοντας παράλληλα την ποιότητα ζωής της περιοχής και αυξάνοντας το αίσθημα ασφάλειας στην αγορά.
Γενικά μια αναλυτικότερη παρουσίαση δεδομένων ακινήτων, θα μπορούσε να είναι η παρακάτω:
Στοιχεία Ακινήτου
- Τίτλος Ιδιοκτησίας
- Διεύθυνση
- Γεωγραφικές συντεταγμένες
- Επιτρεπόμενες χρήσεις
- Αγοραία αξία / Φορολογικοί συντελεστές
- Ιδιοκτησιακό καθεστώς
- Περιγραφή της περιοχής
- Μέγεθος και λοιπά χαρτογραφικά στοιχεία
- Τοπογραφικά στοιχεία της ευρύτερης περιοχής
- Εδαφολογικά στοιχεία
- Περιβαλλοντικά στοιχεία
- Στοιχεία επικινδυνότητας περιβαλλοντικών κινδύνων
- Οδικό δίκτυο, δίκτυα κοινής ωφέλειας Στοιχεία κτίσματος και χρήσης ακινήτου
- Υφιστάμενα κτίρια
- Εμβαδά οικοδομημένων χώρων, κατηγοριοποίηση χρήσεων περιβάλλοντος χώρου
- Ιδιαίτερα χαρακτηριστικά
- Λοιπά χαρακτηριστικά (π.χ. ύπαρξη δικτύων ηλεκτρισμού, κλπ Οικονομική αξιολόγηση, έσοδα και κόστη
- Αξία γης
- Αξία κτιρίων ανά κατηγορία χρήσης
- Αξία εξοπλισμού και επιπρόσθετων βελτιώσεων
- Ετήσιο κόστος συντήρησης
- Ετήσια έσοδα από ενοίκια, παραχωρήσεις, κλπ Λοιπές πρόσθετες πληροφορίες
Οι Δήμοι αποτελούν ένα σημαντικό ιδιοκτήτη ακινήτων για τις τοπικές κοινωνίες. Με μια σωστή διαχείριση των ακινήτων του θα μπορούσε να εξελιχθεί σε προσοδοφόρο παράγοντα για την τοπική κοινωνία. Η οικονομική κρίση των τελευταίων ετών δίνει τη δυνατότητα για εξεύρεση κατάλληλων στρατηγικών για τη διαχείριση των δημοτικών ακινήτων. Τις τελευταίες τρεις δεκαετίες διαμορφώθηκαν τρεις θεωρίες για τη διαχείριση της δημοτικής περιουσίας:
- Η σταδιακή απομάκρυνση δημοσίων φορέων από την κυριότητα ακίνητης περιουσίας.
- Η αντίληψη για την αξιοποίηση από τους Δήμους της πλεονασματικής ακίνητης περιουσίας ως εναλλακτική πηγή εσόδων.
- Η μεταφορά των «βέλτιστων» πρακτικών από τον ιδιωτικό τομέα
Για την καλύτερη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας πρέπει να υπάρχει κάποιο σχέδιο. Η κατάρτιση του σχεδίου θα πρέπει να είναι συγκεκριμένη και να περιέχει:
1) τους στρατηγικούς στόχους
2) αξία ακινήτου
3) δυνατότητες ακινήτου
4) κίνηση ζήτησης
5) πως θα γίνει η διαχείριση του και
6) οικονομικά ζητήματα κόστους-κέρδους.
7) Χρονοδιάγραμμα
8) Δημιουργία παρουσιάσεων των ακινήτων
Επίσης, ο Δήμος θα πρέπει να καθορίσει το Επιχειρησιακό Σχέδιο που θα καταγράφει τις ενέργειες, τον χρόνο υλοποίησης και τους πόρους.
- Βιωσιμότητα: Ποιότητα ζωής των πολιτών
- Ανταγωνιστικότητα: Υποστήριξη τοπικών επιχειρήσεων, προώθηση τοπικής απασχόλησης, δημιουργία επενδύσεων
- Αποτελεσματική διακυβέρνηση και διαχείριση: Αξιοπιστία και διαφάνεια στις ενέργειες τις τοπικής αρχής
- Συνεργασία με τον τραπεζικό τομέα: Οι Δήμοι να είναι οικονομικά αξιόπιστοι μέσα από την οικονομική εξυγίανση τους για τη λήψη δανείων από τις τράπεζες
Το σχέδιο διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας πρέπει να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα με την καταγραφή της υπάρχουσας κατάστασης των ακινήτων. Για να είναι αποδοτικότερο το σχέδιο θα πρέπει να θεωρήσουμε το κάθε ακίνητο ως ξεχωριστό φάκελο που περιέχει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται για τη διαχείρισή του.
Μετά την ολοκλήρωση της απογραφής των ακινήτων του εκάστοτε Δήμου και τον καταρτισμό των σχεδίων ακολουθεί η εκτέλεση του σχεδίου. Ωστόσο, για να είναι επιτυχημένη η διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων θα πρέπει να πραγματοποιηθούν κάποιες κινήσεις που θα διευκολύνουν το εν λόγω έργο.
Ενδεικτικά θα πρέπει:
- Να προσδώσει το δημόσιο αξία σε περιουσιακά στοιχεία που έως τώρα παραμένουν ανενεργά ή είναι απαξιωμένα έτσι ώστε να μετατραπούν ανεκμετάλλευτες περιοχές σε ενεργό τμήμα του εθνικού ενεργητικού μας.
- Να ελευθερωθούν οι νομικές, τεχνικές, πολεοδομικές και θεσμικές δεσμεύσεις όσο και οι περιορισμοί σε τίτλους καθώς και στις χρήσεις της γης (για παράδειγμα οι αρχαιολογικοί περιορισμοί, οι καταπατήσεις, τα προβλήματα στις περιπτώσεις δωρεάς γης κλπ.).
Τα παραπάνω καθορίζουν και τους επιδιωκόμενους στόχους οι οποίοι είναι:
- Οικονομικοί: Στόχος της οικονομικής αξιοποίησης της δημοτικής και κοινοτικής περιουσίας είναι η εξεύρεση πρόσθετων πόρων, με τους οποίους θα καταστεί δυνατή η αποτελεσματικότερη άσκηση των αρμοδιοτήτων τους. Συνεπώς, το προϊόν της αξιοποίησης της περιουσίας δεν μπορεί παρά να διατεθεί στην εξυπηρέτηση και ικανοποίηση άμεσων καθώς και έμμεσων σκοπών της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.
- Κοινωνικοί: η διαχείριση της δημοτικής και κοινοτικής περιουσίας δεν συνεπάγεται άμεσο οικονομικό όφελος, αλλά πραγματοποιείται για την ικανοποίηση κοινωνικών αναγκών των πολιτών.
- Προώθηση δράσεων: χρησιμοποιούν τη δημοτική και κοινοτική περιουσία για την προώθηση περιβαλλοντικών, καλλιτεχνικών και λοιπών σκοπών, οι οποίοι, σε κάθε περίπτωση, εξυπηρετούν το δημοτικό ή κοινοτικό συμφέρον, ανάδειξη και προστασία του τοπικού πολιτισμού και η προβολή των πολιτιστικών αγαθών που παράγονται σε τοπικό επίπεδο, με τη δημιουργία και διαχείριση πολιτιστικών και πνευματικών κέντρων, μουσείων, κινηματογράφων, θεάτρων κλπ.
Τρόποι αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας
Οι τρόποι για να αξιοποιηθεί η δημόσια περιουσία εμπορικά και επενδυτικά χωρίς το δημόσιο να χάσει την κυριότητα της διασφαλίζοντας τόσο την τήρηση των κανόνων όσο και την οικονομική του αποδοτικότητα είναι:
Α) Εκμίσθωση ακινήτων:
Η εκμίσθωση ακινήτων μπορεί να γίνει με την μορφή του leasing, δηλαδή, σύμβαση μεταξύ των Δήμων και των ενδιαφερόμενων πελατών ιδιωτών για την μακροχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου, την μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου, τη χρηματοδοτική μίσθωση και τη μικτή σύμβαση. Όλες οι εκμισθώσεις δημοτικών και κοινοτικών ακινήτων γίνονται μετά από δημοπρασία την οποία διενεργεί ο Δήμος σε εύλογο χρονικό διάστημα. Η εκμίσθωση ακινήτων μπορεί να γίνει απ’ ευθείας χωρίς δημοπρασία. Ενώ, επιτρέπεται η απ’ ευθείας εκμίσθωση θεάτρων, κινηματογράφων ή άλλων χώρων για επιστημονικούς ή καλλιτεχνικούς λόγους. Ο κάθε ενδιαφερόμενος που συνάπτει χρηματοδοτική μίσθωση μπορεί να ενοικιάσει κάποιο ακίνητο με μειωμένο μίσθωμα για μεγάλο χρονικό διάστημα έως και 33 έτη. Τα χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου μοντέλου είναι:
- Ότι ο Δήμος μπορεί να εξειδικεύσει σχετικά με τη διαχείριση των ακινήτων το ρόλο του ιδιοκτήτη και του κλάδου ελέγχου των ακινήτων
- Ο προμηθευτής έχει την ευθύνη για τα λειτουργική και διοικητική διαχείριση του ακινήτου (καθαρισμός, συντήρηση, τη διαχείριση του έργου, διοικητικές υπηρεσίες κλπ)
- Οι εκμισθωτές είναι συνήθως έμποροι επενδυτές με εμπειρία στο χώρο που τους προσδίδει αξιοπιστία
- Η ευθύνη για τους απασχολούμενους που συνδέονται με τις λειτουργίες ανάθεσης των καθηκόντων λαμβάνονται σε υψηλότερο επίπεδο
- Ο Δήμος έχει την ευθύνη για την παρακολούθηση και τον έλεγχο των υπηρεσιών
- Η οργάνωση και διαχείριση της δημοτικής περιουσίας απλουστεύεται και γίνεται περισσότερο εξειδικευμένη
- Ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα να επιτύχει καλύτερους όρους απόκτησης ακινήτου σε σχέση με την άμεση αγορά του
Το συγκεκριμένο μοντέλο είναι ευέλικτο και δίνει στο δήμο μεγαλύτερη ελευθερία καθώς δίνει επίσης την ευκαιρία για μια λειτουργική και υγιή οικονομία, όπως και επιπλέον εναλλακτικές οικονομικές λύσεις. Τέλος, δίνει στο δήμο μειωμένη ευθύνη για τη διοικητική και τη λειτουργική οργάνωση, ώστε να επικεντρωθεί περισσότερο στις βασικές του λειτουργίες.
Είναι σημαντικό η οποιαδήποτε αξιοποίηση να λαμβάνει υπόψη και κοινωνικά στοιχεία – ανησυχίες, αλλά και την αειφόρο ανάπτυξη.
Γ) Δωρεές Ακινήτων
Δωρεές δημοτικών και κοινοτικών ακινήτων να επιτρέπονται για κοινωφελείς σκοπούς που συνδέονται με την προαγωγή των τοπικών συμφερόντων και την εξυπηρέτηση των κατοίκων της περιοχής. Σε περίπτωση που η χρήση των ακινήτων, που έχουν δωρισθεί, μεταβληθεί ή ο σκοπός της δωρεάς δεν εκπληρωθεί μέσα στην προθεσμία που έχει οριστεί, η σύμβαση της δωρεάς λύνεται, και η κυριότητα των ακινήτων επανέρχεται αυτοδικαίως στο Δήμο ή στην Κοινότητα.
Δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτου:
1) Στο Δημόσιο για την αντιμετώπιση έκτακτης και επείγουσας
2) Σε άλλα νομικά πρόσωπα, που ασκούν δραστηριότητα η οποία είναι κοινωφελής ή προάγει τα τοπικά συμφέροντα
Η εξέλιξη του θεσμού της Τοπικής Αυτοδιοίκησης σε νομοθετικό επίπεδο στη Γαλλία
Όσον αφορά τώρα τα έσοδα των τοπικών οργανισμών, με βάση τα οποία προσδιορίζονται οι δαπάνες και τα έξοδά τους. Αυτά χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες:
1) Ίδιοι πόροι. Σε αυτούς περιλαμβάνονται τα έσοδα από την τοπική φορολογία (40% των συνολικών εσόδων) που ενσωματώνει τέσσερις φόρους. Ο πρώτος αναφέρεται στην χτισμένη, ιδιόκτητη ακίνητη περιουσία και ο δεύτερος στην ακίνητη περιουσία γενικά που δεν συμπεριλαμβάνει χτίσματα. Ο τρίτος φόρος αναφέρεται στην κατοικία 58 (θεσπίστηκε το 1973) και ο τελευταίος φόρος είναι ο φόρος επιτηδεύματος (Μπέσιλα-Βήκα, 2004 σελ 52).
2) Κρατικές επιχορηγήσεις και δωρεές. Το 1979 δημιουργήθηκε μία συνολική επιχορήγηση λειτουργίας η οποία το 1982 συμπληρώθηκε με τη συνολική επιχορήγηση εξοπλισμού. (Μπέσιλα-Βήκα, 2004 σελ 52).
3) Σύναψη δανείων. Τα δάνεια μπορούν να συνάπτονται με δημόσιους ή μικτούς οργανισμούς και με την Τοπική Τράπεζα Πίστεως της Γαλλίας, της οποίας η αποστολή είναι να παρέχει οικονομικής στήριξη προς όλους τους τοπικούς φορείς (Μπέσιλα-Βήκα, 2004 σελ 52).
Η εξέλιξη του θεσμού της Τοπικής Αυτοδιοίκησης σε νομοθετικό επίπεδο στο Βέλγιο
Τα έσοδα των Κοινοτήτων καλύπτονται από τη συμμετοχή τους στο έσοδα στους εξής φόρους: φόρου εισοδήματος. ΦΠΑ και επί των διαφημίσεων. Το μεγαλύτερο μέρος αυτών των εσόδων καλύπτεται από τον πρώτο φόρο. Υπάρχουν και άλλες, μικρότερες πηγές χρηματοδότησης.
Η Γερμανική Κοινότητα δεν υπάγεται στο σύστημα και χρηματοδοτείται βασικά από το Ομοσπονδιακό Κράτος (λόγω του μικρού μεγέθους της). Οι πηγές εσόδων των Περιφερειών είναι: ποσοστό επί των εθνικών εσόδων από τον φόρο εισοδήματος, αυτόνομοι περιφερειακοί φόροι, «συνδρομές αλληλεγγύης», και δάνεια. Το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων τους καλύπτεται από την πρώτη πηγή.
Ακόμη οι Περιφέρειες έχουν την δυνατότητα άντλησης εσόδων (αφορολόγητων) από την θέσπιση περιβαλλοντικών επιβαρύνσεων. (Δεληθέου, 2008) Τέλος, τα έσοδά των Δήμων καλύπτονται και από εξωτερικές πηγές, όπως άνευ όρων επιχορηγήσεις, καθώς και από έσοδα από παροχή διάφορων υπηρεσιών. Παράλληλα υπάρχουν και μικρότερα ποσά, που διοχετεύονται στους Δήμους από το Ομοσπονδιακό Κράτος.
Πάνος Δανός – Chartered Environmentalist,
Μέλος Επιτροπής Αστικός Σχεδιασμός και Αειφόρος Ανάπτυξη – www.danos–group.com
